¿Estás familiarizado con el término edificabilidad? Aunque suene un poco técnico, en realidad se trata de un concepto fundamental que toda empresa constructora, o estudio de arquitectura debería comprender. ¡Pero también puede resultar relevante para personas particulares! Básicamente, se refiere a la cantidad de espacio disponible para construir en un determinado terreno.
Si todavía no lo entiendes, no te preocupes, porque en este artículo vamos a profundizar en el potencial constructivo y también vamos a explorar cómo se determina.
¿Qué es la edificabilidad?
La edificabilidad es un concepto urbanístico que se refiere a la capacidad máxima permitida para construir en un determinado terreno o parcela, expresada generalmente en metros cuadrados de superficie edificable, ya sea para una vivienda unifamiliar o un bloque de viviendas plurifamiliares. En otras palabras, indica cuántos metros cuadrados se pueden construir en un lugar específico de acuerdo con la normativa urbanística vigente en ese municipio o área.
Este concepto es fundamental en el desarrollo urbano y la planificación territorial, ya que establece los límites dentro de los cuales se pueden llevar a cabo proyectos de construcción. La edificabilidad puede variar según diversos factores, como la zonificación del terreno, la densidad poblacional permitida, las restricciones ambientales y las normativas locales.
En resumen, la edificabilidad es una medida clave que determina la cantidad máxima de construcción posible en un área determinada, y su comprensión es esencial para promotores inmobiliarios, constructores, arquitectos y autoridades urbanísticas.
¿Qué tipos de edicabiliada existen?
La edificabilidad puede clasificarse en varios tipos dependiendo de cómo se mida o cómo se aplique en la normativa urbanística. Aquí tienes algunos de los tipos más comunes:
1 .Edificabilidad bruta:
Se refiere a la cantidad total de metros cuadrados que se pueden construir en un terreno sin considerar restricciones adicionales, como la ocupación máxima del suelo, la altura máxima de los edificios o la superficie mínima de espacios libres requerida por la normativa.
2. Edificabilidad neta:
Es la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir una vez que se aplican todas las restricciones y normativas urbanísticas pertinentes. Por lo general, excluye áreas como patios interiores, espacios comunes, zonas verdes obligatorias u otros elementos no edificables.
3. Edificabilidad residencial:
Se refiere específicamente a la cantidad de metros cuadrados destinados a la construcción de viviendas. Suele ser una subdivisión de la edificabilidad total y puede estar sujeta a regulaciones específicas, como densidades máximas de viviendas por hectárea.
4. Edificabilidad comercial o industrial:
Es la parte de la edificabilidad destinada a la construcción de locales comerciales, oficinas, naves industriales u otros usos no residenciales. Al igual que la edificabilidad residencial, puede estar sujeta a regulaciones específicas según el uso del suelo y las características del área.
5. Edificabilidad por altura:
Algunas normativas urbanísticas limitan la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir en función de la altura de los edificios. Esto puede implicar restricciones de densidad por piso o limitaciones en el número de plantas permitidas.
Estos son solo algunos ejemplos de cómo se puede clasificar la edificabilidad. La aplicación y la definición exacta de cada tipo pueden variar según la normativa urbanística de cada lugar.
¿Cuáles son los requisitos para edificabilizar una parcela?
Cuando te enfrentas por primera vez a estos trámites, puede parecer abrumador, pero en realidad, el proceso es bastante simple si tienes la información correcta.
Lo primero que debes hacer es entender qué tipo de terreno posees, sus dimensiones y ubicación. También es útil tener en mente qué tipo de vivienda deseas construir en la parcela. Con esta información, ahorrarás tiempo y podrás empezar.
El proceso para determinar la edificabilidad de una parcela en España sigue estos pasos:
1. Dirígete al Ayuntamiento de tu localidad y solicita una cédula urbanística de la parcela o terreno donde planeas construir tu vivienda. Este paso es crucial.
2. Una vez que obtengas el documento, tendrás información detallada sobre la parcela, incluyendo su tamaño, tipo de terreno, etc. Entre estos datos, encontrarás la edificabilidad, expresada como un porcentaje de metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de terreno.
Por ejemplo, el documento puede indicar que el 0.7 metros cuadrados del suelo son edificables, lo que significa que el 70% del terreno total puede ser urbanizado. ¡Y no olvides que la construcción no está limitada a una sola planta!
Factores para calcular la edificabilidad de una parcela
Otros términos relacionados con el cálculo de la edificabilidad de una parcela podrían ser:
1. Coeficiente de ocupación del suelo: Este coeficiente determina la proporción de la superficie del terreno que puede ocupar la edificación.
2. Superficie máxima construible: Es el área total que se puede construir en la parcela, considerando todas las restricciones y regulaciones aplicables.
3. Índice de utilización del suelo: Este índice indica la relación entre la superficie construida y la superficie total del terreno, influyendo en la densidad de construcción permitida.
4. Áreas de protección o restricción: Algunas parcelas pueden estar sujetas a restricciones debido a su ubicación en áreas protegidas, históricas o de conservación, lo que puede limitar la edificabilidad.
5. Clasificación del suelo: Dependiendo de la clasificación del suelo en términos de uso residencial, comercial, industrial, etc., pueden variar las regulaciones y limitaciones para la edificación.
6. Densidad poblacional: En zonas urbanas, la densidad de población puede influir en la edificabilidad permitida, regulando el tamaño y la cantidad de unidades habitacionales permitidas en una parcela.
7. Normativa de estacionamiento: Las regulaciones sobre estacionamiento, como la cantidad mínima de plazas requeridas, también pueden afectar la edificabilidad al ocupar espacio en la parcela.
8. Normas de accesibilidad y servicios: Los requisitos relacionados con la accesibilidad, como la infraestructura vial, peatonal y de servicios públicos, pueden influir en la edificabilidad al limitar el espacio disponible para la construcción.
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